房屋拍卖怎么办理，房屋拍卖的办理流程

房屋拍卖的办理流程

一、接受委托

拍卖行接受客户委托房产的所有人是自然人，法人或其它组织。业客户办完以下的手续后方可办理委托：

1. 房产所有人到拍卖行亲自提交委托书并按手印确认；

2. 房产所有人到拍卖行预交拍卖的保证金，拍卖行出具收据；

3. 委托人与拍卖行签订委托拍卖合同，并签字画押确认；

4. 委托人在委托拍卖合同上签字确认。

二、拍卖的鉴定与估价

对拍卖房产的鉴定与估价，主要是委托房产评估师根据市行情及房屋本身的状态进行评定估算，然后由拍卖行依据评估师的评估结果作为底价确定后进行公告和展示。公开拍卖时，再由竞买人出资对拍卖标的物进行评估并提出估价的底价评估数值。

三、确定拍卖保留价

保留价是指拍卖成交价低于评估价的差额值。如果人民法院司法鉴定、裁定变卖的财产，应当委托拍卖行以拍卖形式变卖，并对变卖财产的保留价进行确定。而保留价的确定通过保底价方式实现，所谓保留价也叫保底价，是拍卖行根据人民法院的规定，在参考评估价的基础上确定的拍卖价，即不能低于评估价，可以略高于评估价。

四、发布拍卖公告

正式的拍卖公告可采取新闻媒介预公告和正式公告相结合的方式发布，新闻媒介的预公告可以在拍卖日前一个星期发布。正式公告则在拍卖日前几天发布，内容包括：拍卖具体时间、具体场所、注意事项、竞买申请的时间、提交保证金的截止时间、参加竞买活动的时间和方法等。

五、展示拍卖标的

在正式公告发布后，展示拍卖的标的物供竞买人参观，组织竞买者实地查勘标的物，让竞买者对标的物的实际情况有充分的了解。方便竞买人参加竞买。展示时间应在7天展示后如仍有竞买人要提出查看标的物的要求，可在正式拍卖前安排其查勘标的物。

六、拍卖操作实施

这一阶段包括了三个程序：

1. 登记确认交纳保证金的竞买人；

2. 开始拍卖；

3. 签署成交确认书。

七、买受人结算

在买受人成交通知书规定的结算时间内，买受人应持成交通知书到指定地点办理产权过户手续，如期不来办理的按违约处理。拍卖行协助主持结算是协助执行的一种方式。根据最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定的规定：人民法院裁定或者判决生效之后，当事人将财产交付该人民法院以直接履行债务。对设有抵押的房产即已设定抵押的房产进行处置时，如果被执行人即抵押权人与抵押人在合同规定期限内按照法定的程序和条件办妥转抵押登记手续的，抵押权人也应于办妥登记之日交还房产部门，此时房产部门收到抵押登记证后应及时将房产过户给抵押权人。对未经抵押权人同意而向抵押房产部门交付房产而设立以履行债务为目的的对抗条件的行为不发生转移房屋所有权的效力。实践中如果因为当事人恶意损害抵押权人的利益而导致房屋抵押权的灭失时，当事人不得通过过户行为来设定对抗条件来阻止抵押权人行使权利。综上所述当设立房屋抵押时应该履行公示及通知义务即将房屋交付给房产部门办理登记或抵押登记手续才能设立房屋抵押权以对抗第三人请求受让的权利，以保护自己及其他善意第三人的合法权益。而由于没有履行该项义务而将房屋登记为债权人的情形是允许其提出涤除权的理由。但是如果没有将房屋交付给债权人而是交付给了债务人或者其他人且没有办理登记手续而事后又不协助办理该登记手续时该转移所有权的约定无效不能阻止抵押权人的实现权即：涤除权因不符合成立条件而不产生法律效力该行为只是发生债务转移法律后果而不是发生所有权转移的法律后果。因此实践中当债务人向债权人履行债务时如果债务人不交付房产或不协助办理过户登记而仅在协议书中表示待房产办理完后以物抵债的形式归债权人所有是产生不了转移房屋所有权的法律效果的只能视为债务转移而不能视为以物抵债协议成立并生效更不能视为债务清偿完毕而消灭债权债务关系。此时如果事后债务人不履行债务债权人不能以以物抵债协议为依据而取得房屋所有权仍需另行起诉主张债权受偿的权利即“先抵债后清偿”否则会造成交易秩序混乱、增大交易成本的情况产生并导致对当事人和社会不利的影响另外对实现物权的通知等诉讼费用及相关实现费用的